26 августа 2019 года в 8 часов утра членами Правления ТСЖ “Подшипник-3” на заседании Правления утвердили в должности и вручили доверенность на право управления ТСЖ Хмелевскому Андрею Юрьевичу.

В 9 часов, т.е. через один час после утверждения нового Управляющего в ТСЖ прибыла комплексная комиссия ГЖИ РО с представителями РСО по жалобе собственников нашего ТСЖ на бездействия предшествующего управляющего ТСЖ Куликова А.И.

В процессе работы комиссии ГЖИ РО ими было установлено:

1. Состояние инженерных коммуникаций расположенных в подвале и квартирах нашего дома в связи со значительной степенью изношенности и не проводимыми в течение длительного времени текущего ремонта находятся в аварийном состоянии.
2. На главной тепловой рамке системы горячего водоснабжения и отопления выявлены 20 свищей. Запорная арматура неисправна. Из-за этого давление в системе горячего водоснабжения подавалось не в полном объеме, в связи с угрозой прорыва горячей воды. Температура на прямой подаче горячей воды составляла 48 гр. С. (при норме 60-75 гр. С.), на обратной подаче 24 гр. С. (при норме не ниже 32 гр. С.). В связи с этим представители ООО “Ростовские тепловые сети” предупредили о невозможности выдачи паспорта готовности нашего дома к отопительному сезону 2019-2020 годов.
3. Система холодного водоснабжения и система канализации также находились в аварийном состоянии по указанным выше причинам.
4. Выявлены многочисленные разрушения труб всех систем, из-за протечки воды, особенно из системы канализации в подвальном помещении постоянно скапливалась вода и присутствовали фекальные запахи, что способствовало распространению блох и других паразитов.
5. При обследовании укрывочного слоя крыши, были выявлены многочисленные нарушения и порывы укрывочного слоя, что способствовало в течение многих лет залитию квартир собственников и подъездов нашего дома.
6. Выявлены разрушения фасадной части дома, способствующие проникновению природных осадков и дождевой воды в подвальное помещение дома.
7. Выявлено незаконное размещение операторов кабельного телевидения и интернета в подъездах и подвале дома, из-за отсутствия решения на размещение оборудования в местах общего пользования принятого на общем собрании собственников жилья. А также договоров на оказание услуг по их размещению, что на протяжении многих лет нанесло ущерб бюджету ТСЖ.
8. Выявлены нарушения покрасочного слоя фасадной части дома. Хотя после проведения капитального ремонта фасада прошло только два года. Ремонт фасада по гарантийным обязательствам фирмы подрядчика не возможен. По действующему законодательству гарантийный срок по ремонту фасада должен составлять 5 лет. Однако Куликов А.И. подписал договор с гарантийным сроком 2 года.
9. Представителем ГЖИ РО и ТНС Энерго выявлен факт незаконного подключения НО ГПК “Подшипник-3” к системе электропитания ТСЖ “Подшипник-3”. На момент проверки показания счётчика электрической энергии в гаражном кооперативе составил 20285 кВт. В результате это ТСЖ “Подшипник-3” был нанесен материальный ущерб в сумме 112 176 (сто двенадцать тысяч сто семьдесят шесть) рублей 05 копеек. Которые на протяжении 19 лет оплачивали собственники жилья нашего ТСЖ по стоимости общедомовых расходов.
10. На 26 августа 2019 года задолженность нашего ТСЖ перед РСО составили 2 230 879,60 (два миллиона двести тридцать тысяч восемьсот семьдесят девять) рублей 60 копеек.
11. На 26 августа 2019 года задолженность собственников жилья нашего ТСЖ составила более 2 000 000 (двух миллионов) рублей.
12. В процессе работы комиссии ГЖИ РО и представителей РСО все выявленные недостатки и нарушения были закреплены фото и видео съемками.
13. Не все собственники нежилых помещений имели Договора прямых поставок коммунальных услуг, в связи, с чем часть коммунальных услуг потребляемых коммерческими организациями, расположенными в нежилых помещениях нашего дома оплачивались за счёт собственников нашего ТСЖ.
14. По итогам работы комплексной комиссии ГЖИ РО были выписаны предписания на устранение выявленных недостатков и подготовлены документы для административного воздействия на ТСЖ с применением штрафов в сумме 300 000 (триста тысяч) рублей.

           За период с 26 августа 2019 года по настоящее время Управляющим ТСЖ, Председателем правления ТСЖ и членами правления ТСЖ реализованы следующие мероприятия:

1. Произведен текущий ремонт главной тепловой рамки системы горячего водоснабжения и отопления. Заменены поврежденные участи трубопроводов, заменены все запорные устройства, неисправные манометры и термометры. Частично заменены запорные устройства на рабочих рамках (на пяти рамках), и на системах горячего и холодного водоснабжения и теплоснабжения, стоимость работ, оборудования и материалов составила 59 748 (пятьдесят девять тысяч семьсот сорок восемь) рублей. Это позволило оформить документы и получить паспорт готовности нашего дома к отопительному сезону.
2. Отремонтированы аварийные участки системы канализации. Своими силами (техником ТСЖ Потугиным В.Н.) прочищены все канализационные колодцы и трубы (экономия расходов 120 000 (сто двадцать тысяч)) рублей. Протечки канализационных стоков в настоящее время отсутствуют. Помещение подвала полностью сухое. В подвальном помещении полностью отсутствуют специфические запахи. Собственники первых этажей 3 и 4 подъезда отметили отсутствие специфического канализационного запаха в квартирах, которых присутствовал на протяжении последних 4-5 лет. За пять месяцев удалось очистить большую часть подвала (вывезено мусора объемом на 4 грузовых автомобиля), работа по очистке подвала продолжается. Ведётся работа по подготовке проектов на реконструкции коммуникаций в подвале. Техником ТСЖ Потугиным В.Н. отремонтирован насос подкачки подачи холодного водоснабжения. Экономия расходов 50 000 (пятьдесят тысяч рублей - стоимость нового насоса).
3. Заключен договор с фирмой, которая профессионально занимается ремонтом кровельного покрытия на крышах (на рынке Ростовской области более 10 лет). Произведена полная замена укрывочного слоя на крыше всех квартир расположенных на 10-м этаже, от собственников которых поступили заявки о протечки внутрь квартир воды от осадков, которые продолжались на протяжении последних 4-5 лет. В августе 2018 года предыдущим руководством произведен ремонт кровли крыши над квартирой № 40. На ремонт было израсходовано 18 000 (восемнадцать тысяч) рублей. Однако ремонт результатов не дал. Осенью этого же года, указанную квартиру, расположенную на 10 этаже первого подъезда залило водой после дождя. По заявлению собственника была выплачена компенсация за материальный ущерб в размере 17 000 (семнадцати тысяч) рублей. После чего предыдущим руководством был произведен повторный ремонт этого же участка крыши, на который было израсходовано 14 000 (четырнадцать тысяч) рублей. В июле 2019 года “отремонтированная” кровля в очередной раз пропустила дождевые осадки, в результате чего были залиты помещения указанной квартиры. Компенсация ущерба составила 14 000 (четырнадцать тысяч) рублей. На ремонт было израсходовано 9 000 (девять тысяч) рублей. В ноябре 2019 года произошло очередное подтопление указанной квартиры. Сумма ремонта и компенсация материального ущерба составила 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей. В настоящее время заявления о протечках в квартирах собственников нашего ТСЖ не поступают. Ранее, при предыдущем управляющем стоимость “ремонта” укрывочного слоя на крыше составляла 350 рублей за квадратный метр. В настоящее время стоимость составляет 100 рублей. С сентября 2019 года по февраль 2020 года произведена замена укрывочного слоя на крыше дома площадью 390 кв.м., что составляет 31,5% от общей площади кровли нашего дома. В настоящее время протечки в квартиры собственников нашего дома полностью устранены. Систематически силами штатных сотрудников ТСЖ “Подшипник-3” в целях обеспечения безопасности собственников жилья, систематически удаляются с карнизов крыши дома сосульки.
4. Силами сантехнической фирмы (ИП Пушкарь Е.А.) произведен большой объём работ по подготовке дома к отопительному сезону. Оплата согласно договора нашего ТСЖ с ИП Пушкарь Е.А. составляет 16 354 (шестнадцать тысяч триста пятьдесят четыре) рубля в месяц. В эту оплату входит ремонт и обслуживание систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, а также промывка, опрессовка, гидравлические испытания системы отопления. В 2018 году сантехнику Сергееву А.Г. за промывку, опрессовку, гидравлические испытания системы отопления кроме заработной платы было оплачено 69 000 (шестьдесят девять тысяч) рублей. В результате профессиональной деятельности работников ИП Пушкарь Е.А. система отопления приведена в соответствие. Это позволило подавать горячую воду в полном объеме и на максимальном давлении, в установленные сроки без срыва отопительного сезона. В настоящее время температура горячей воды в системе отопления на прямой подаче составляет 78-88 гр. С., на обратной подаче 40-46 гр. С.
5. ИП Пушкарь Е.А. произведены сантехнические работы как общедомового имущества, так и работы в 42 квартирах собственников нашего дома по ремонту систем канализации, горячего и холодного водоснабжения, отопления и замене поврежденных стояков горячего и холодного водоснабжения.
6. Решением Общего собрания собственников жилья узаконено размещение операторов кабельного телевидения и интернет-провайдеров в местах общего пользования нашего дома.
7. Все собственники нежилых помещений 2 сентября 2019 года получили от Управляющего ТСЖ Уведомления об обязательном переходе на прямые Договора с РСО (ресурсо снабжающими организациями). На 1 декабря 2019 года всеми собственниками нежилых помещений заключены указанные выше Договора. В результате этого, все потребляемые ими коммунальные ресурсы оплачиваются ими самостоятельно. В настоящее время собственники жилья нашего ТСЖ производят оплату только фактически потребленных коммунальных ресурсов.
8. Несмотря на то что, собственниками помещений нашего дома регулярно оплачивались услуги по потреблению газа, с 01 января 2018 года по 01 сентября 2019 года бывшим управляющим Куликовым не была вообще произведена оплата за поставки газа потребителям нашего дома в размере 77 000,00 (семьдесят семь тысяч) рублей в ООО “Газпром межрегионгаз Ростов-на-Дону”. В связи с этим собственники всех квартир нашего ТСЖ получили от указанной выше организации квитанции на оплату образовавшейся задолженности. После многочисленных обращений собственников квартир к Управляющему ТСЖ Хмелевскому А.Ю., всем собственникам квартир было дано разъяснение о том, что данная задолженность будет погашена за счёт ТСЖ.
9. По результатам проведенных выше мероприятий в ГЖИ РО были направлены соответственные отчеты. После выездной проверки сотрудниками ГЖИ РО на месте 21 ноября 2019 года, ими были проверены и подтверждены устранения всех недостатков указанных в их Предписаниях. На основании этого, все административные дела в отношении нашего ТСЖ закрыты, все штрафы в сумме 300 000 (триста тысяч) рублей аннулированы.
10. По заявлению Управляющего ТСЖ Хмелевского А.Ю. в ГЖИ РО, была произведена проверка начислений оплаты по коммунальным услугам за период 2017-2019 годов (за период деятельности бывшего управляющего Куликова А.И.). В результате проверки сотрудниками ГЖИ РО были выявлены переплаты собственниками помещений за коммунальные услуги за период с июня 2017 г. по март 2019 г. по электроэнергии на СОИД, с октября 2017 г. по март 2019 г. по ХВ, ГВ, ОХВ и ОГВ на СОИД. В ТСЖ было направлено Предписание ГЖИ РО № 4313 от 24.09.2019 года. Во исполнение данного Предписания перерасчет платы за коммунальные ресурсы по электроэнергии, по холодной и горячей воде, отведению сточных вод, потребленных при содержании общего имущества многоквартирного дома № 143 по ул. 2-я Краснодарская в г. Ростов-на-Дону будет произведен в феврале 2020 года, что будет отражено в квитанциях на оплату коммунальных услуг, на сумму 52 034 (пятьдесят две тысячи тридцать четыре) рубля 41 копейка.
11. В ноябре 2019 года проведено Общее собрание собственников НО ГПК “Подшипник-3” (подземный гаражный кооператив во дворе нашего дома). На собрание был приглашен Управляющий нашего ТСЖ. Последний, довел до собственников гаражного кооператива информацию о незаконном подключение гаражей к системе электроснабжения нашего ТСЖ. По результатам собрания: 1. С управляющим НО ГПК “Подшипник-3” Куликовым А.И. подписан Договор о возмещении ущерба, с обязательствами возместить ущерб, нанесенный нашему ТСЖ в сумме 112 176 (сто двенадцать тысяч сто семьдесят шесть) рублей 05 копеек. 2. Управляющему НО ГПК “Подшипник-3” Куликову А.И. вручено досудебное уведомления с требованием погашения задолженности в установленные сроки. Собственники гаражей обязались оплатить потребленную электроэнергию в принадлежащих им гаражам (в настоящее время оплачено 36 536 (тридцать шесть тысяч пятьсот тридцать шесть) рублей 71 копейка. В разговоре с Куликовым А.И. в январе 2020 года, в присутствии Председателя правления ТСЖ Зулиной С.В., Куликов А.И. пояснил, что пока долг в размере 75 640 (семьдесят пять тысяч шестьсот сорок пять) рублей погашать не планирует. В связи с этим материалы по хищению электроэнергии в ТСЖ “Подшипник-3” Куликовым А.И. переданы в ОБЭП отдела полиции № 8  УМВД РФ по г. Ростову-на-Дону.
12. В связи с задолженностью по оплате поставленных коммунальных услуг нашему ТСЖ предыдущим управляющим Куликовым А.И. в сумме 362 000 (триста шестьдесят две тысячи) рублей ОАО “Ростовский водоканал” подготовил документы о передаче в Арбитражный суд РО материалы о принудительном взыскании с нашего ТСД указанной суммы, с выплатой пеня и штрафов 60 000 (шестидесяти тысяч) рублей. В процессе сложных переговоров Руководителя ОАО “Ростовский водоканал” с Управляющим ТСЖ Хмелевским А.Ю., под личные обязательства последнего и гарантийное письмо, была достигнута договоренность о том, что судебный иск в отношении нашего ТСЖ подавать не будут. В настоящее время долг перед ОАО “Ростовский водоканал” погашен.
13. В связи с задолженностью по оплате поставленных коммунальных услуг нашему ТСЖ предыдущим управляющим Куликовым А.И. в сумме 436 000 (четыреста тридцать шесть тысяч) рублей Западный ПУ Ростовского МО ПАО “ТНС Энерго Ростов-на-Дону” подготовил документы о передаче в Арбитражный суд РО материалы о принудительном взыскании с нашего ТСЖ указанной суммы, с выплатой пеня и штрафов 72 000 (семьдесят две тысячи) рублей. В процессе сложных переговоров Руководителя Западного ПУ Ростовского МО ПАО “ТНС Энерго Ростов-на-Дону” с Управляющим ТСЖ Хмелевским А.Ю., под личные обязательства последнего и гарантийное письмо, была достигнута договоренность о том, что судебный иск в отношении нашего ТСЖ подавать не будут. В настоящее время долг перед Западного ПУ Ростовского МО ПАО “ТНС Энерго Ростов-на-Дону” погашен.
14. В связи с задолженностью по оплате поставленных коммунальных услуг нашему ТСЖ предыдущим управляющим Куликовым А.И. за отопительный сезон 2018-2019 годов в сумме 1 146 000 (один миллион сто сорок шесть тысяч) рублей, а также пеня, штрафов и судебных издержек в сумме более 200 000 (двухсот тысяч) рублей Ростовский расчетный центр ООО “Ростовские тепловые сети” подготовил документы о передаче в Арбитражный суд РО материалов на процедуру банкротства ТСЖ “Подшипник-3”. В процессе многократных сложных переговоров руководителя Ростовского расчетного центра ООО “Ростовские тепловые сети” с Управляющим ТСЖ Хмелевским А.Ю., под личные обязательства последнего и гарантийное письмо, была достигнута договоренность о том, что судебный иск в отношении нашего ТСЖ подавать не будут. В настоящее время долг перед Ростовским расчетным центром ООО “Ростовские тепловые сети” частично погашен в сумме 986 000 (девятьсот восемьдесят шесть тысяч) рублей.
15. За сентябрь-октябрь-ноябрь 2019 года были погашены задолженности перед: 1. ООО “ЭРЛ-1” (обслуживание лифтов) в сумме 90 000 (девяносто тысяч) рублей, ООО “Группа компаний “Чистый город”” (вывоз мусора) в сумме 132 000 (сто тридцать две тысячи) рублей, ООО “Межрегионгаз Ростов-на-Дону” 10 000 (десять тысяч) рублей, ИП Кичан О.Б. (видео наблюдение) 19 000 (девятнадцать тысяч) рублей, и остальные долги на общую сумму 1 814 000 (один миллион восемьсот четырнадцать тысяч) рублей.
16. Заключены договора с организациями предоставляющие услуги кабельного телевидения и интернета (Элит ТВ, Би Лайн, МТС, Ростелеком, Дом.РУ) с ежемесячной оплатой 1000 рублей с НДС. Согласно, подписанных Договоров указанными организациями произведена оплата с 1 января 2019 года. Общая прибыль в год по подписанным Договорам составила 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей. Ранее данные организации оплачивали нам по 600 (шестьсот) рублей год. А некоторые вообще не производили оплату.
17. Заключен новый договор с ИП Козубенко С.Д. (ларек питьевой воды расположенный на торце дома). Ранее оплата составляла 500 (пятьсот) рублей в месяц. По новому Договору 1 500 (одна тысяча пятьсот) рублей с НДС в месяц. Прибыль от подписания данного договора составила 12 000 (двенадцать тысяч) рублей в год.
18. С 1 января 2020 года заключен Договор с ИП Кулинич В.В. на установку нового современного оборудования видео наблюдения по программе “Безопасный дом”. Оплата по данному Договору составляет 600 (шестьсот) рублей в месяц, 7 200 (семь тысяч двести) рублей за год. Аренда установленного оборудования и эксплуатация системы видео наблюдения, за период деятельности предыдущего управляющего Куликова А.И. и действующего до 01 января 2020 года обходилась в 74 500 (семьдесят четыре тысячи пятьсот) рублей в год. Что более чем в десять раз дороже по оплате нового оборудования. За период эксплуатации указанного выше оборудования (7 лет) было оплачено более 520 000 (пятисот двадцати тысяч) рублей. За новое оборудование за 10 лет эксплуатации будет оплачено 72 000 (семьдесят две тысячи) рублей. Экономия расходов за год составит 67 300 (шестьдесят две тысячи триста) рублей.
19. Экономия расходов нашего ТСЖ за счет исключения из штатного расписания должностей слесаря сантехника, сантехника-аварийщика и кассира (заработная плата, подрядные работы, оплата налогов и фондов, ремонт, обслуживание и расходы на учет в ИФНС кассового аппарата) составит более 300 000 (трёхсот тысяч) рублей в год.
20. С ноября 2019 года по февраль 2020 года произведена замена газовых счётчиков в 80 квартирах нашего ТСЖ.
21. С декабря 2019 года по февраль 2020 года проведена коллективная проверка газового оборудования 124 квартир по Договору ВДГО (безопасность эксплуатации газового оборудования, проверка утечки газа).
22. Произведен ремонт входной двери 5-го подъезда.
23. Силами штатных сотрудников ТСЖ произведен ремонт в помещении Правления ТСЖ на безвозмездной основе.
24. За счёт средств спонсоров произведена замена оборудования системного блока компьютера, и обновлено ПО в помещении Правления ТСЖ.
25. Ежемесячно возникает проблема с должниками по оплате коммунальных платежей и капитального ремонта, сумма превышает миллион, из-за этого тратится много сил и времени на уговоры. Нет возможности погасить все долги, а значит, есть угроза в том, что нам не будут больше давать отсрочку, а будут начислять пеню и подавать в суд, издержки по которым лягут на наши плечи и эти деньги придется брать из содержания дома, следовательно, это не позволит выполнить какой-то плановый ремонт вовремя.
26. В первых числах марта 2020 года в соответствие с требованиями Законодательства РФ будут поданы судебные иски на должников, для получения судебных приказов и последующей их передачи в ФССП с целью взыскания задолженностей.

Управляющий ТСЖ “Подшипник-3”

Хмелевский А.Ю.

16 февраля 2020 года.